Richtig in Immobilien Investieren

Korrekte Investitionen in Immobilien

Deshalb ist es immens wichtig, richtig zu berechnen. Sie könnten tatsächlich ein wirklich kleines Immobilienimperium aufbauen. Eine indirekte Investition in Immobilien ist, wenn ein Anleger in einen oder mehrere offene oder geschlossene Immobilienfonds investiert.

Immobilien: Richtig in Appartements investieren

Hoher Leerstand, tiefe Mietpreise, anhaltender Investitionsbedarf: Wenige Menschen machen wirklich viel mit dem Wohnen mit. Die Nummer ist nicht ganz frisch, aber nach Angaben des Verlages immer noch aktuell: Mit fast 20 Prozentpunkten an Eigentumswohnungen in Deutschland machen die Grundbesitzer einen Verlust. Mit weiteren 40 Prozentpunkten sind Erträge und Aufwendungen in etwa ausgeglichen, nur 40 Prozentpunkte der Wohneinheiten erwirtschaften nach einer Studie des Bundesamtes für Bauten und Raumordnung im vergangenen Jahr.

Mietobjekte können vor allem für private Investoren attraktive Anlageobjekte sein. Dies bestätigt eine Untersuchung des Verbandes Deutsche Hypothekenbanken (VdP). Dementsprechend lag die Eigenkapitalrentabilität von Wohninvestments für Privatpersonen zum Analysezeitpunkt bei bis zu 6,7 Prozentpunkten für neue Gebäude und 8,7 Prozentpunkten für bestehende Gebäude. Fazit: Die im Jahr 2004 durchgeführte Vergleichsstudie des VdP - und die Daten zur Eigenkapitalrentabilität verweisen auf Überlegungen nach Abzug der Steuer.

Gleichwohl weist der Verband in seiner Untersuchung darauf hin, dass die Gesamtrendite privater Wohnungsinvestitionen 4,8 Prozentpunkte - vor Abzug von Steuereinnahmen - beträgt. Laut der Untersuchung lagen die gewerblichen Wohnungsgesellschaften unter denselben Bedingungen bei nur 3,5 vH. Laut Verbandsverband können Privatpersonen mit alten Gebäuden bis zu 5,9 aufkommen. Was Investoren tun müssen, um diese Rendite auch wirklich zu buchen - und nicht zu den 20 Prozentpunkten, die nur Gewinne einbringen.

"Wichtig bei der Auswahl eines Investitionsobjektes ist die Betrachtung der Flächenentwicklung und der demographischen Entwicklungen aus der Vogelperspektive", sagt Andreas Stücke, Geschäftsführer der Eigentümergemeinschaft Hauses & Grunds.

Weshalb Sie auf jeden Fall in Immobilien investieren sollten

Sie fragen sich: "Warum sollte ich gerade in Immobilien investieren? Sie werden staunen, wie Sie Ihr Kapital mit wenig Kapital erhöhen können, indem Sie ausgesuchte Immobilien als Anlage kaufen. Weshalb sollte ich in Immobilien investieren? Gerade in der modernen Welt ist eine Immobilie eine hochinteressante Anlage. Insbesondere private Investoren profitieren neben Einflussfaktoren wie Inflationssicherheit und niedrigen Zinsen, die eine Immobilieninvestition besonders interessant machen, von enormen Steuervergünstigungen bei Investitionen in Immobilien.

Die meisten Menschen wissen heute nicht einmal mehr, wie wenig Anfangskapital sie tatsächlich zum Aufbau eines wirklich kleinen Immobilienimperiums verwenden werden. Immer weniger Menschen wissen, dass durch geschickte Kaufgewinne von Beginn an so viele Mieterträge erzielt werden, dass jeden Monat ein Free-Cashflow ausreicht. Der Mietertrag zahlt sich damit nicht nur voll aus, sondern erzeugt auch ein zusätzlich zu den passiven Einnahmen.

Wie muss man sich also den Entstehungsprozess einer ertragsorientierten Immobilienanlage ausdenken? So können Sie mit einer sehr kleinen Kapitalinvestition ein wirklich großes Immobilienportfolio bauen. Es ist Ihr Bestreben, ein lukratives Immobilienportfolio zu schaffen, das sich selbst finanziert und monatlich einen erheblichen Überhang generiert.

Sie kaufen eine bereits vermietete Liegenschaft. Das Objekt hat einen Preis von 150.000 Euro und es gibt 5 Appartements und 4 Pächter in diesem Untergeschoss. Darüber hinaus sehen Sie in einigen Bereichen Verbesserungspotenzial und wissen, dass Sie den Immobilienwert mit wenig Aufwand erhöhen können. Der monatliche Mietertrag dieser Liegenschaft beträgt zu diesem Zeitraum 600 Euro.

Sie finanzieren die Liegenschaft mit einem Kapital von 16.000 Euro (10% der Gesamtinvestition) und erhalten 135.000 Euro (90%) von der Banken. Das Darlehen hat eine Ratenzahlung von 450 Euro pro Monat. Sie zahlen jedoch nur 150 Euro pro Monat, da der restliche Teil durch die Mieterträge gedeckt ist. Sie suchen jetzt einen Pächter für die nicht gemietete Unterbringung.

Der Umbau kostet Sie ca. 10000 Euro, die Sie in das Kreditpaket aufnehmen können - denn Sie steigern bereits den Hauswert. Aufgrund der Neunvermietung und der Mietsteigerungen liegen Ihre Mieterträge nun bei 960 Euro pro Jahr. Die Höhe der Verzinsung und Rückzahlung Ihres Darlehens einschließlich der neuen Restrukturierungsmaßnahmen beträgt 485 Euro pro Jahr.

Ab diesem Zeitpunkt bezahlen Ihre Mandanten nicht nur den gesamten Credit für Sie ab, Sie erhalten auch einen kostenlosen Beitrag von über 170 EUR pro Monat dazu. Sie bezahlen den Verwalter auch aus den Mieterträgen. Die Schönheit der Sache ist, dass dies bereits in Ihrem Geldfluss enthalten ist.

Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, sich zu entspannen und sich um Ihre nächste Investition zu kümmern. Das Objekt ist nun selbsttragend und alle täglichen administrativen Aufgaben werden ausgelagert. Darüber hinaus haben Sie einen monatlichen Free Cash Flow von mehr als 170 Euro aus dieser Inmobilie. Schon nach 10 Jahren wird der Credit zu einem großen Teil von Ihren Mietern ausgezahlt.

Aufgrund der Sanierungsarbeiten, der Mietsteigerung und der allgemeinen Steigerung des Wertes ist Ihre Immobilie nun 260.000 EUR Wert. Über 10 Jahre hinweg haben Sie durchschnittlich 400 EUR pro Kalendermonat an Überschuss aus Vermietungen eingenommen. Sie haben also einen gesamten Free Cash Flow von 50 000 EUR aus 15 000 EUR erzeugt.

Darüber hinaus haben Sie mit der Liegenschaft einen Kapitalgewinn von 150.000 Euro erzielt. Sie haben also aus 15.000 Euro Beteiligungskapital mehr als 200.000 Euro angelegt, ohne viel dafür zu tun. Solche Investitionen sind mit dem entsprechenden Wissen kinderleicht zu realisieren. Aber bevor Sie aus den Bezügen Ihrer Mandanten einen Passivstrom aufbauen können, muss noch viel getan werden.

Meistens geht es um eher dürftige Dinge wie Ihre individuelle Kreditwürdigkeit, die Standortbewertung der Liegenschaft, Finanzierungskonzepte und detaillierte Ertragsberechnungen. Aber um die Investition in Immobilien von Anfang an so realitätsnah wie möglich zu gestalten, braucht man ein wenig Elan. Deshalb habe ich als Beispiel eine Immobilieninvestition gewählt, die ich 2012 in meiner Geburtsstadt Augsburg gemacht habe.

Für mich ist die Immobilie ausschliesslich eine Anlageimmobilie. Immobilien sind für mich ein "Geschäft", mit dem ich viel erziele. Inflationsschutz oder Steuervergünstigungen sind gut, aber nur schöne Nebenwirkungen einer Immobilieninvestition. Meine Investition, von der ich rede, ist ein Apartmenthaus aus den 60er Jahren. Sie verfügt über sieben Appartements. Zur Vermeidung von unnötigem Kapitaleinsatz und zur Bindung habe ich mich entschieden, den Erwerb mit dem geringstmöglichen Eigenmittel und einem großen Anteil an Fremdkapital zu unterlegen.

So habe ich 88 Prozentpunkte der Gesamtinvestition mit einem Kredit meiner Hausbank ausfinanziert. So habe ich eine Liegenschaft mit einem Gesamtvolumen von 570.000 EUR mit einem recht geringen Kapitalanteil von 70.000 EUR mitfinanziert. Drei der sieben Appartements im Appartementhaus waren, wie im Gutachten erwähnt, sogar leer stehend. Kurz gesagt, die verbleibenden drei bisher vermieteten Appartements wurden ebenfalls innerhalb der kommenden neun Monaten gefeiert.

Die beiden Mandanten sind in eine andere Großstadt gezogen, ein Dritter stand kurz davor, eine Gastfamilie zu bilden und brauchte einfach mehr Zeit. Nach einer eher verwaltungsintensiven Anfangsphase, möchte ich diese "Anlaufphase" nennen, ergeben sich folgende Kennzahlen für den Cash Flow: Jeden Kalendermonat, also nicht mehr als 265 ?! Somit stellt sich der Überhang für den ersten Kalendermonat wie folge: 1:

Jetzt zur Renditeberechnung: Das bedeutet im Klartext, dass ich auf meine Gesamtinvestition von 570.000 Euro "Zinsen" von 4,4 Prozentpunkten bekomme. Damit ich die monatlich anfallenden Kosten von 098 Euro pro Woche bekomme, habe ich eigentlich nicht 570.000 Euro aus meiner eigenen Hosentasche auf den Schreibtisch gestellt. Sie erinnern sich wahrscheinlich daran, dass es nur 70.000 Euro Eigenmittel waren.

Dies ist der eigentliche Anlass und das eigentliche Ziel, warum man in Immobilien investieren sollte, was ich Ihnen hier sagen wollte. Immobilieninvestitionen können genutzt werden! Mit meinen Mandanten habe ich natürlich Index- und Staffelmieten abgestimmt, das Kreditvolumen amortisiert sich von selbst, die Liegenschaft kann optimiert werden und der Immobilienzustand wird im Laufe der Zeit besser, eine weitere Münzenwaschmaschine im Erdgeschoss sorgt für zusätzliches Einkommen, und so weiter..... und so fort.

All dies hat nur einen Zweck: den Wert Ihres Hauses zu steigern, was wiederum einen wachsenden Cash Flow und damit eine noch bessere (Eigenkapital-)Rendite generiert. Das alles mit einem kleinen Eigenmittel. Denken Sie daher bitte daran, dass Sie bei Investitionen in Immobilien, die Sie weitgehend mit Fremdkapital finanzieren, von der Hebelwirkung profitieren. Mit keiner anderen Finanzanlage können Sie so wenig eigenes Kapital anlegen und zugleich so gute Erträge erwirtschaften wie mit einer Immobilienanlage.

Wir hoffen, dass ich Ihnen mit diesem Beitrag den wirklichen Sinn einer Immobilieninvestition verdeutlichen konnte, warum sie so einmalig ist.

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