Räumung einer Wohnung

Evakuierung einer Wohnung

Wofür steht eine "Kaltevakuierung" und wo liegen die Risiken für den Vermieter? Unter Rückgabe versteht man die (freiwillige) Evakuierung der Wohnung und die vertragsgemäße Übergabe an den Vermieter. Der Kaltevakuierung einer Wohnung durch den Hausherrn. Wofür steht eine "Kaltevakuierung" und wo liegen die Risiken für den Vermieter? Es kommt immer wieder vor, dass für ein Mietobjekt keine Mieten mehr gezahlt werden.

Bei nicht mehr bezahlter Mietgebühr ist es aus Vermietersicht offensichtlich und sinnvoll, sich an den betreffenden Mieter zu wenden. Der Vermieter erfährt nach weiterer Recherche, dass der Mieter seit einiger Zeit nicht mehr in der gemieteten Immobilie ist und dass niemand weiß, wo er sich befindet.

Wie kann der Vermieter vorgehen, wenn der Mieter auch nach einer fristlosen Kündigung und einem Räumungsantrag noch keinen Kontakt zum Vermieter aufgenommen hat? Der Gesetzgeber schreibt vor, dass gegen den Mieter nach ordnungsgemäßer Kündigung vor Gericht eine Räumungsklage erhoben wird. Befindet sich auch hier der Mieter in Verzug, kann die Wohnung vom Gerichtsvollzieher geräumt werden.

Daher entscheiden sich viele Vermieter dafür, die Evakuierung selbst durchzuführen. Die so genannte "Kalte Evakuierung" hat den Vorteil, dass der Vermieter rasch wieder direktes Eigentum an der Wohnung erhält. Nach der Räumung kann der Vermieter sofort einen neuen Mieter ernennen, der wieder Einkommen generiert. Weil die meisten Mieter nach so langer Zeit nicht mehr berichten, ist das Risiko des Vermieters überschaubar.

Auch bei einer Rückkehr des Mieters kann sich der Vermieter auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen der überfälligen Mietzahlungen und der Mietkaution freuen. Die hier beschriebene willkürliche Beschlagnahme einer Wohnung ist trotz dieser praktischen Vorteile eine unbefugte Selbsthilfe. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2010 (Az. VIII ZR 45/09) entschieden, dass die Durchführung einer Kaltevakuierung auch zu einer Gefährdung des Vermieters führen kann.

In dem noch zu entscheidenden Falle war der beschwerdeführende Mieter einer Wohnung mehrere Monate lang mit unbekanntem Wohnsitz abwesend. Nachdem die Mieten für die Monate March und November vom beklagten Vermieter nicht erhalten wurden und der Mieter von seinen Angehörigen als vermisst gemeldet wurde, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Weil auch der Räumungsantrag erfolglos war, verließ der Vermieter die Wohnung und nahm sie in seinen Besitz zurück.

Ein Teil der Einrichtung wurde gelagert, der Großteil wurde jedoch vom Vermieter entsorgt. Plötzlich tauchte der Mieter wieder auf und verlangte vom Vermieter eine Entschädigung. Der BGH hat dem Mieter daraufhin einen Schadenersatz von rund 62.000 EUR zugesprochen. Mit der willkürlichen Inbesitznahme einer Mietwohnung und deren willkürlicher Verlegung stellt der BGH eine rechtswidrige Selbsthilfe im Sinn des § 229 BGB dar.

Obwohl das vertragliche Eigentumsrecht des Mieters durch die Kündigung erloschen ist, muss der Vermieter einen Räumungstitel einholen und damit fortfahren. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof unter dem Gesichtspunkt der Gefährdungshaftung zugunsten des Mieters entschieden. Führt der Vermieter im Kaltevakuierung nicht eine Bestandsaufnahme aller Objekte durch, so trägt er die Beweislast.

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