Immobilien Projektmanagement

Projektmanagement für Immobilien

Die ASP ist ein Immobilienberatungsunternehmen mit Sitz in München. Der Schwerpunkt liegt im Projektmanagement und im technischen Asset Management. Projektmanagement-Erfahrung ist wünschenswert.

Projektleitung für Bau- und Immobilienprojekte

In der Baubranche ist die gelungene Abwicklung von Bau- und Grundbesitz-Projekten ein Kernprozess und Wertschöpfungsfaktor für die gesamte Bau- und Immobilienbranche. Aktuelles branchenspezifisches Projektmanagementwissen bildet die Grundlage für den ökonomischen Fortschritt. Sie als Bau- und Immobilienprojektleiterinnen und -projektleiter konzipieren, begleiten und kontrollieren bauliche Maßnahmen sowie Leistungen zur wertoptimierenden und wertsteigernden Wirkung im Lebensweg einer Liegenschaft innerhalb des vorgegebenen Kosten- und Zeitrahmens und mit den geforderten Qualitätsstandards.

Der Erfolg eines Projekts ist auch stark von den rechtlichen Grundlagen und der Kommunikationsfähigkeit des Projektleiters abhängig. Erlernen Sie, wie Sie Projekt-, Vergabe- und Auftragsstrukturen rechtskonform strukturieren und Ihr Entgelt absichern. Demonstrieren Sie Ihre Kommunikationsfähigkeiten im Bereich des Kommunikationstrainings.

Denken Sie über Ihr eigenes Handeln nach und eignen Sie sich die Werkzeuge an, um Challenges und Verhandlungsgespräche in Bau- und Immobiliengeschäften sicher zu bewältigen. Vertreter von Bauherren, Projektmanagern, Bauingenieuren, Experten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bauträgern und Projektentwicklern, Verwaltungs- und Bankexperten aus der Bau- und Immobilienwirtschaft. Weiterbildungen im Projektmanagement oder 3 Jahre Berufspraxis im Projektmanagement.

mw-headline" id="Prozeduren">Prozeduren[Bearbeiten | < Quellcode bearbeiten]

Der Begriff Raumentwicklung beschreibt in der Immobilienwirtschaft die Konzipierung und Projektierung für die Realisierung von meist grösseren Immobilien. Der Bereich Konzessionsrecht umfasst die Gesamtheit aller Ermittlungen, Geschäftsentscheidungen, Planungen und sonstigen Vorbereitungsmaßnahmen, die notwendig oder sinnvoll sind, um ein oder mehrere Parzellen zu bebauen oder andere Nutzungen zu planen.

In der Wohnungsbauförderung beschränken sich die Projekte oft auf die Suche nach passenden Immobilien und deren Planungen im Sinne des anwendbaren Gebäuderichtlinien. In der Regel wird bei der Projektierung die Integration von umfassenden Dienstleistungen angestrebt, vom Grundstückserwerb über die anschließende Bauplanung, Errichtung und Finanzierungen von Turnkey-Gebäuden bis hin zum späteren Kauf oder Betriebs.

Bei den Projektentwicklern kann es sich um Projektierungsgesellschaften, Bauherren, Bauunternehmen oder als Beratungsarchitekten, Vermittler handeln. Gemäß einer aufgabenspezifischen Aufgabenstellung ist die Projektentwicklung die Verbindung der Größen Lage, Investition und Projektidee, wodurch Objekte mit folgender Ausprägung entstehen sollen[1]: Eine Begriffsbestimmung ihrer Funktionsweise stellt sie als die Gesamtheit aller technisch, rechtlich und wirtschaftlich relevanten Massnahmen dar, die sicherstellen, dass ein Vorhaben in einem festgelegten Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmen realisiert werden kann.

Abhängig davon, welcher dieser beiden Einflussfaktoren zu Beginn des Projekts vorliegt, gibt es unterschiedliche Verfahren. Idea ist auf der Suche nach Geld und Standorten Diese Variation kommt zum Beispiel beim Bau von neuen Shopping-Centern, Bau- und Heimwerkermärkten etc. ins Spiel. Im Regelfall gibt es hier eine reife Produktidee, evtl. in Gestalt von Konzessionen, und es werden Investitionen und passende Flächen für diese Vorhaben angestrebt.

Hier wird eine neue Nutzungs- und Baufinanzierung für eine bestehende Immobilie angestrebt, z.B. neu geschaffene Gewerbeflächen oder von Industrieunternehmen verlassene Immobilien. Capital ist auf der Suche nach Ideen und Standorten Dies ist beispielsweise der Klassiker bei Immobilienstiftungen oder Versicherungsgesellschaften, die über umfassende Fonds zur Verfügung stehen und diese Mittel in geeignete Immobilien anstreben.

Das Verfahren einer Prozessentwicklung ist ein komplizierter Prozess, aber man kann oft zwischen typischen Phasen eines Bauvorhabens differenzieren. Für den Projekterfolg ist es von entscheidender Bedeutung, die verschiedenen Risken, insbesondere die Kostensteigerungen, unter Kontrolle zu halten. Mit zunehmendem Projektfortschritt ist ein geringerer Kosteneinfluss möglich (siehe Grafik). Es wird daher zum frühestmöglichen Zeitpunkt des Vorhabens versucht, eine begründete Aussage darüber zu machen, ob das Vorhaben durchführbar ist ("feasibility study").

Zugleich sind aber natürlich in diesem Frühstadium die grössten Unwägbarkeiten gegeben. Hier werden die erforderlichen Rahmenbedingungen für die Produktentwicklung gelegt. Oftmals gibt es, wie bereits oben angedeutet, zunächst nur einen einzigen Aspekt - Ideen, Standorte oder Hauptstadt. Im Rahmen der Projektinitiierungsphase müssen zunächst die fehlende Einflussfaktoren ermittelt werden. Im Anschluss daran muss mit so wenig wie möglich ein Grobkonzept des Projekts erarbeitet werden, da in dieser Zeit noch nicht feststeht, ob das Vorhaben überhaupt umgesetzt wird.

Eine vereinfachte Projektentwicklungskalkulation wird nun auf dieser Basis durchführt. Der berechnete Mietpreis muss dann marktkonform, d.h. marktrealistisch erreichbar sein, sonst ist die Marktbearbeitung bedroht und das Vorhaben ineffizient. Darüber hinaus werden im Zuge der Projektentwicklungsberechnungen auch unterschiedliche Finanzszenarien regelmässig miteinander abgeglichen (Projektfinanzierung), da der Verhältnis- und Konditionenanteil der Außenfinanzierung einen wesentlichen Einfluß auf die Rentabilität des Projektes hat.

Nach Klärung von Konzept, Ort und Finanzierungsfragen - zumindest der Grundzüge - kann das Projektkonzept anlaufen. In der Konzeptphase geht es darum, einer großen Anzahl von Teilnehmern - Investitionen, zukünftige Nutzer, Investitionen und ggf. der Bevölkerung - die wirtschaftliche Effizienz und Machbarkeit der zu errichten. Mit Hilfe der Markteinschätzung wird angestrebt, eine Stellungnahme zur kurz- und mittelfristigen Angebots- und Nachfragesituation in den betreffenden Immobilienteilmärkten abzugeben.

Dabei wird zunächst das Umweltumfeld des Planobjekts aus juristischer, fachlicher, technischer, soziokultureller und wirtschaftlicher Sicht dahingehend geprüft, ob genügend Potenzial für die zukünftige Projektentwicklung vorhanden ist. Durch eine Gebietsanalyse kann geklärt werden, welches Flächenangebot und welche Flächennachfrage für die projektierten Gebiete kurz- und mittelfristig erwartet werden kann. Ein Standortanalysis liefert Informationen über die unterschiedlichen Standortfaktoren und -qualitäten, die einen Standort einer Immobilie bilden.

Es können so genannte Softfacts wie Bild-, Freizeit- und Wohnqualität, Bekanntheitsgrad der Unternehmensadresse und Hardfacts wie z. B. in den Bereichen Logistik, Entwicklung, Industrie oder Populationsmix und Land.... unterschieden werden. Für die Raumoptimierung sind auch örtliche Gegebenheiten wie die Käufer- und Vermieterstruktur wichtig, die auch einen wesentlichen Einfluss auf die Gestaltung des Grundrisses haben.

Das Wettbewerbsanalyseverfahren stellt eine Zusammenfassung der Markt-, Standort- und Nutzungsanalysen dar. Die Platzierung des Planobjektes im Verhältnis zu den Konkurrenzobjekten wird in einer Synopse wiedergegeben. Dabei wird eine Hitliste aller und auch Ihrer eigenen Gegenstände erzeugt und die erwartete Platzierung Ihres eigenen Objektes im Gewinnspiel ausgearbeitet. Aufgrund der vielen Unsicherheiten beinhaltet die Projektabwicklung eine Reihe von Einzelrisiken, die in einer Gefährdungsanalyse gezielt erfasst und ausgewertet werden.

Erschließungsrisiko Unter Entwicklungsrisiko wird die Gefahr verstanden, dass bei der Vermietung der Immobilie Schwierigkeiten entstehen können, wenn sie nicht nutzungs- und standortgerecht gestaltet ist. Die Gefahr, dass die Realität von diesen Vermutungen abhängt, wird als prognostiziertes Risikopotenzial eingestuft. Projektrisiko Stellt man in der Projektierungsphase fest, dass die Immobilie nicht wie vorgesehen realisierbar ist, gehen die Kosten für Inbetriebnahme und Konzept unter.

Diese Gefahr wird als Planrisiko eingestuft. Terminrisiko Das Überschreitungsrisiko des Zeitrahmens für die Vermarktung wirtschaftlicher Immobilien im Rahmen der Projektabwicklung wird als Terminrisiko eingestuft. Bewilligungsrisiko Wird das geplante Vorhaben nicht wie vorgesehen bewilligt, kann der Gesamtentwurf ausfallen. Um dieses Restrisiko zu reduzieren, ist es ratsam, die zuständigen Behörden bereits in einer frühestmöglichen Phase des Projekts eng einzubeziehen.

Finanzierungrisiko Unter Finanzierungsrisiko verstehen wir das Verlustrisiko, dass die für die Projektabwicklung erforderlichen Eigenmittel im Laufe des Projekts nicht oder nicht ausreichen. Boden und Unterbodenrisiko Kontaminierte Standorte, Verunreinigungen oder nachteilige Bodenverhältnisse, die im Laufe des Projekts festgestellt werden, können zu erheblichem Mehraufwand und damit zum Misserfolg eines Projekts beizutragen.

Wegen der zum Teil sehr hohen Projektdauer können nicht alle anfallenden Aufwendungen im Voraus genau geplant werden. Allerdings können Preisüberschreitungen auch durch Managementfehler während der Laufzeit des Projekts verursacht werden. So kann beispielsweise das Projektmarketing bereits in der Phase der Projektidee gestartet werden. Nach Abschluss des Projekts folgt die Bewirtschaftung der Liegenschaft über die ganze Lebensdauer, das so genannte Building Management.

In der Regel kontrolliert der Bauherr das Eigentum, die Planungen, die Nutzer, die Subunternehmer und das Vermögen. Die Endinvestoren kaufen das Bauprojekt in der Entwicklungsphase oder übernehmen die fertig gestellten und gemieteten Objekte. Dr. Stephan Bone-Winkel, Karl W. Schulte: Leitfaden Immobilienprojektierung. Willi Alda: Immobilien Management Verlagshaus, 9. Oktober 2008, ISBN 3899841670: Immobilienprojektentwicklung in der Immobilienwirtschaft: Grundlagen für die Umsetzung.

Ansichten+Teubner Verlagswesen; Edition: 4th, current and extended edition 2011, ISBN 3834815144. Jürgen Schäfer, Georg Conzen, Wilhelm Bauer, Stefan Blümm, and others : Praktisches Handbuch zur Projektentwicklung von Immobilien. C.H.Beck; Auflagenhöhe:3, 28. Februar 2010, ISBN 3406639194 Nico B Rottke, Matthias Thomas: Immobiliewirtschaftslehre, Volume 1: Geschäftsführung. IMV Immobilien Geschäftsführer Verlagshaus, edition May 2011, ISBN 3899842081. Jürgen Schäfer, Georg Conzen, Hermann Aukamp: Praktikumshandbuch der Immobilien-Investitionen.

Höchstspringen Karl W. Schulte: Leitfaden Immobilien Projektentwicklung. Der Immobilien Management Verlagshaus, S. 29, Ausgabe 9/2008.

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